Er en vedligeholdelsesplan lovpligtig for ejerforeninger?
En vedligeholdelsesplan for en ejerforening er, siden 1. januar 2021, et lovkrav for ejerforeninger med 8 eller flere ejerlejligheder. Planen skal dække 10 år frem og revideres mindst hvert 5. år. For mindre foreninger og andelsforeninger er den ikke et lovkrav, men næsten altid en god idé. Her er hvordan det reelt ser ud, når vi sidder ved bestyrelsesborde i København.
Det vi oplever i foreningerne
Mange bestyrelser, vi taler med, særligt i mindre andelsforeninger på Nørrebro og Vesterbro, tror enten at de er fritaget, eller at en gammel plan fra 2014 stadig 'tæller'. Begge dele kan blive dyrt.
Det vi typisk ser: En forening søger nyt fælleslån, banken beder om aktuel vedligeholdelsesplan, og pludselig står bestyrelsen med 2-3 ugers forsinkelse på et lån de havde regnet med. Eller: En lejlighedsejer vil sælge, mægleren beder om planen, og bestyrelsen har ikke en, det koster typisk køber 50.000–100.000 kr. i utryghedstillæg på prisen.
Planen er ikke kun en juridisk pligt. Den er bestyrelsens vigtigste værktøj til at undgå særopkrævninger og holde fokus på det rigtige arbejde i den rigtige rækkefølge.
Lovkravet for ejerforeninger
Med ændringen af ejerlejlighedsloven (lov nr. 1716 af 27. december 2018, trådte i kraft 1. januar 2020) skal alle ejerforeninger med mindst 8 ejerlejligheder vedtage en 10-årig vedligeholdelsesplan. Planen skal revideres mindst hvert 5. år.
Lever foreningen ikke op til kravet, kan det få konsekvenser ved låneoptagelse, salg af lejligheder og forsikringssager, selv hvis Erhvervsstyrelsen ikke aktivt håndhæver det dagligt.
Andelsforeninger: anbefaling, ikke lovkrav
For andelsboligforeninger er der ikke et tilsvarende generelt lovkrav, men de fleste vedtægter (ABF's standardvedtægter) indeholder anbefalinger om en vedligeholdelsesplan. Långivere kræver det reelt set ved refinansiering eller ved optagelse af nye fælleslån.
Hvorfor alle foreninger bør have en, uanset loven
Forudsigelig økonomi: Ingen pludselige særopkrævninger.
Bedre lånevilkår: Banker og realkreditinstitutter giver bedre vilkår ved dokumenteret vedligeholdelse.
Højere salgspriser: Lejligheder i foreninger med plan handles 3-7% højere ifølge ejendomsmæglerorganisationerne.
Færre konflikter i bestyrelsen: Beslutninger træffes på baggrund af dokumentation, ikke mavefornemmelse.
Hvad skal planen indeholde for at opfylde loven?
Loven kræver en 10-årig plan med beskrivelse af det forventede vedligeholdelsesbehov, en prioritering af opgaverne og en estimeret økonomi. Planen skal vedtages på generalforsamling og revideres mindst hvert 5. år. En professionelt udarbejdet plan dækker dette med god margin.
Konsekvenser ved manglende plan i en ejerforening
Låneoptagelse: Realkredit og bank beder om en aktuel vedligeholdelsesplan, når foreningen søger fælleslån eller omlægger. Mangler den, udskydes sagen typisk 2-4 uger, og i nogle tilfælde stilles krav om lavere belåning.
Salg af lejligheder: Køber og mægler efterspørger planen. Uden dokumentation prissættes usikkerheden ind, og ejeren bærer tabet ved salget.
Bestyrelsesansvar: Opstår der en skade, som en almindelig gennemgang ville have forudset, står bestyrelsen svagere, både over for ejerne og i en eventuel forsikringssag.
Særopkrævninger: Uden plan bliver større arbejder finansieret akut i stedet for opsparet, og det rammer ejerne hårdt i enkelte år.
Pris og tidsplan for en ejerforening
En 10-årig vedligeholdelsesplan koster fra 10.000 kr. for én opgang og op til 19.600 kr. for større ejendomme med flere opgange og bygningsdele.
Leveringstid er typisk 2-4 uger fra booking til færdig plan, inklusive besigtigelse, fotodokumentation, prioriteret opgaveliste og et 10-årigt budget klar til generalforsamlingen.
Ofte stillede spørgsmål
- Hvad sker der hvis vi ikke har en plan?
- Ingen automatisk bøde, men reelle konsekvenser: dårligere lånevilkår, lavere salgspriser, sværere forsikringssager, og bestyrelsesansvar hvis der opstår skader der kunne have været forudset.
- Tæller en gammel plan fra fx 2014?
- Loven kræver revision mindst hvert 5. år. En plan fra 2014 er ikke længere gyldig dokumentation, og priserne er forældede med 30-60 % på de fleste poster pga. prisudviklingen siden da.
- Skal planen vedtages på generalforsamlingen?
- Ja. For ejerforeninger skal planen formelt vedtages på generalforsamlingen. Vi leverer planen i en form som bestyrelsen nemt kan præsentere, typisk med en kort sammenfatning til generalforsamlingen og en fuld teknisk PDF som bilag.
- Vi er kun 6 ejerlejligheder, er vi fritaget?
- Formelt ja, lovkravet gælder fra 8 lejligheder. Men långivere, forsikringsselskaber og købere skelner ikke. Vi anbefaler at små foreninger også får en plan, det er typisk billigere end I tror.
- Hvor lang tid tager det fra vi siger ja?
- Typisk 2-4 uger fra booking til færdig PDF. Vi prioriterer generalforsamlinger, sig til hvis I har en deadline, så lægger vi besigtigelsen først i kalenderen.
Hos Energo laver vi vedligeholdelsesplaner for ejer- og andelsforeninger i hele København og omegn, fra små andelsforeninger på Vesterbro til større ejendomme på Østerbro og Frederiksberg. Skal jeres forening have planen på plads inden generalforsamlingen eller næste låneomlægning, så giv os et kald. Vi giver en uforpligtende pris og en realistisk leveringsdato med det samme.
Om forfatteren
Ahmad Abdulkhalek
Certificeret energikonsulent og byggesagkyndig, Energo
Ahmad gennemgår boliger, tage og etageejendomme i København og på Sjælland og udarbejder energimærker, vedligeholdelsesplaner og byggetekniske rapporter. Artiklerne her er skrevet og fagligt godkendt ud fra praktisk erfaring fra sagerne.
Mød teamet bag Energo